澳洲中文网之悉尼买房完整篇(页 1) - 澳大利亚租房 -

澳洲中文网之悉尼买房完整篇

买房置业恐怕是人生中最重要的一个财务安排，买得好，就尤如发现了一个小金矿，不但给你一个安乐窝，还能为你带来一笔意外的财富；买得不好，问题就可大可小了。不过，由於种种原因，很少有人能事先将买房的复杂性考虑周全。对於打算买房的新移民来説，面对陌生的环境，更需要清楚在雪梨买房的注意事项。希望这个指南能帮你一步一步制定买房计划，可以为你省去不少麻烦.如果你还是犹豫不决,我建议你先来我们澳洲中文网多看看关于买房的资料. 澳洲中文网地址是: [url]www.ozchinese.com[/url], 废话不多说了.

[color=Red]大致説来，整个买房过程可以分为下面四个步骤：[/color]

　　* 定计划
　　* 看房子
　　* 备文件
　　* 办交割

[color=Red]一、 定计划，做好前期準备工作[/color]

雪梨很大，房价很贵，而你的荷包很瘪。好的房子买不起，买得起的房子又看不上眼，生活总是充满无奈。不过，买房是一个循序渐进的过程，据统计，澳洲人平均每七年换一套房子，可见大多数人买房子并不是一步到位的，只要你选择的第一套住宅有不错的升値潜力，买下来后尽力地存钱还款，用不了多久就会有能力买一套更好的，往自已的置业目标一步一步接近。因此，走好这置业第一步很重要，你不妨多花一点时间对你要实施的买房计划做点硏究。

[color=Red]选好价位[/color]

多少钱买多少货，买房之前，根据自己的经济能力，定好一个合理的买房价位，也就是説决定好你要买多少钱的房子至为重要。定好了能承受的房价，你才能计算出，首期你能支付多少，你还需要从银行贷款多少。自然，也只有明白了自己的经济实力，你才能按图索驥去寻找合适的房子。

[color=Red]存好首期[/color]

储蓄是关键的一步，但往往被一些首次买房者低估。儘管现时很多贷款机构允许首期仅付5%，但是他们还是更希望你首期能付10%，甚至20%。

许多贷款机构还要求5%的首期必须是你自己的存款，而且要出具证明材料。
除房价之外，你也需要考虑到一些买房时的'隐藏成本'(Hidden Cost)，下列可能发生的费用会加重你的经济负担：

　　* 购房印花税(Stamp Duty on Purchase)
　　* 贷款印花税(Stamp Duty on Mortgage)
　　* 贷款申请费或帐户建立费
　　* 律师费(Legal Cost, 有些贷款机构的律师费要由借贷者承担)
　　* 费用调整(Rate Adjustment, 由上百至上千元不等)
　　* 检查房子的成本

　　这些相关的成本可能相当于你房子价格的5%。有不少朋友不瞭解这一点，以为买30万元的房子，準备30万元整就够了。事实上，加上各种费用，你至少应该準备31.5万元才行。如果新买的房子需要维护与装修，成本就更高了。

　　因此，明白你手上有多少钱付首期，你才可以量体裁衣，知道你能借到多少钱。

[color=Red]首次置业津贴和免印花税优惠[/color]

如果你是澳洲的公民或永久居民，在澳洲购买第一套住宅可以得到联邦政府提供的$7,000首次置业津贴。如果你在纽省购买价格$500,000以下的住宅，更可以得到免交全部印花税的优惠。购买售价在$500,000至$600,000的住宅，也可以减免部份印花税。

　　不过，如果你买的这第一套房不是用来自住，而是打算出租的话，就得不到这笔首置津贴。你至少要在买入房子后的头12个月内连续在房子里住上半年，才能得到。

[color=Red]找好贷款机构[/color]

挑选合适的贷款者也不是一件轻鬆事情。澳洲的按揭市场上贷款机构多如牛毛，你得花心思去鉴别、比较才能找到最合算的贷款者。

许多银行和非银行机构都有自己的网页或电话专线，多到网上去查閲或多打电话询问，是你获得信息的一个好办法。InfoChoice是澳洲贷款方面的专业服务网站，你可以通过这个网站比较不同贷款机构的产品，利率和功能，当然，也可以请个贷款经纪帮你出谋划策。

先想清楚你的需要是什麼是非常关键的，利率是不是挑选贷款时最优先考虑的因素？购房后第一年你的财务预算及生活习惯允不允许额外还款？是每周还款一次还是每两周还款一次？如果选择一个功能齐全的按揭要不要多付费用？都値得一一考虑。

要知道不同的贷款机构要求的费用差别极大，你或许能够通过磋商谈判，节省不少宝贵的资金。

在开始寻找房子之前，你还必须明白你的贷款申请何时会被批準，有时它可能会比你预计的时间长。许多贷款机构需要一段时间来审核你的资料，才能决定能否批準你的贷款申请。这段时间通常是一周，也可能会更长。第一次要求贷款者或自营小生意者的申请审批时间往往较长。

决定你的货款申请是否批準或者批準速度的快慢，你提供的资料是否齐全是关键因素。贷款机构要求的材料来自于你的雇主、信用参考协会(Credit Reference Association)、开户银行等，少一样都会有影响。如果你让你的会计师直接与贷款机构接洽，审批时间可能要短一些，麻烦也要少一些。

贷款批準后，有3个月的有效期，也就是説在3个月内任何一天买房，贷款机构都会如数借给你钱。如果事先跟贷款机构协商好，这个期限还可以延长。

如果你没有买到你看好的房子，例如在拍卖时你没有拍到。当你另选其它物业时，贷款机构可能要重新审核你的贷款申请。万一你的贷款额跟房屋总値之比(LVR)变大，假如是90%或95%，重新审核工作可能会比较繁琐。当然，如果LVR値变小，重审工作就快多了。


[color=Red]二、 看房子，寻找安乐窝[/color]

你有可能已经到处看过房了，不过现在已经到了确定你到底想买什麼样的房子的时候了。
  
[color=Red]完美的安乐窝？[/color]

先确定好你将在哪个区买房，你可能要在你的新居住很长一段时间，因此，瞭解房子所在的区域的各项特点非常重要，这些特点应包括所有的服务与其它设施，例如公共交通、离上班地点远近等等。对於重视子女敎育的华人来説，还有一点是关键，那就是学校情况。为迁就学校情况而决定买房地区，在华人社会是屡见不鲜的。

在雪梨，可以説你买房的资金越充足，就可以选择愈多，而且离CBD越近的区。在选择的时候，往往要在负担能力和便利方面做个折衷，要知道你的第一套物业只是你迈入楼市的敲门砖，财力不足的话不要奢望一步到位。

接下来要考虑的就是买甚么类型的房子了。新居太贵，旧房太破；House打理不易，Unit又缺少活动空间。矛盾总是不可避免的，关键是家里人意见要统一，才会找到一个满意的家。

再就是决定找谁买房了。买新房可以直接找发展商，但买新居的人毕竟是少数。因此，房地产代理总是你寻找新居时的第一信息来源，但也不能完全依赖代理，你必须自己做一些硏究以得到更全面的资料。

你应该吿诉一些房地产代理公司，你想找什麼样的房子？即使他们手上暂时没有你合适的房子，可一旦市场上有类似的房子上市，他们就会通知你。周末的报纸、社区报以及各种有关房地产的出版物都値得一看，许多房地产广吿都已标出标格，你正好用来比较一下各区的价格差异。

如果你想在雪梨或者是墨尔本买房，要想评估各个区的房价，你可以从澳洲物业监督(Australian Property Monitor)得到一份雪梨晨报或墨尔本时代报编的房屋价格指南。这份指南包括了所有过去一年的房屋售价，你可以通过传眞、邮递或电子邮件得到它。此外，互联网也是主要的资讯来源，许多房产公司都有自己的网页。

[color=Red]出价[/color]

你可以聘用房物业买家代理或者办理交割的有关人员来帮你出价购买你看中的房产。但是许多买主更喜欢自己直接跟房地产代理接洽。即使你的出价被房地产代理认为过低，你也可以坚持要求他转达给卖主。

出价的方式有两种。最简单最普遍的方式就是口头出价，另外一种就是準备好一份书面销售概要，再通过你的律师转达给卖方的律师。销售概要包括出价日期、物业地址、出价、如何付定金和餘额，买主的财务状况细节，特殊要求及交割日期。


[color=Red]付定金[/color]

定金是表示买方诚意的一种行为，并不是法律要求这样做的，它对卖方没有任何约束，其金额可能是上千元，也可能是上万元，但可以完全退回，但可能有时效性。买方可索取合约详閲。

[color=Red]检查房子[/color]

如果你买的是旧房子，对它作一番仔细检查是必不可少的步骤。你可以请建筑师或白蚁专家直接帮你检查房子，也可以雇佣办理交割的有关人员安排类似检查。房子不同，要进行的检查也不同，主要检查形式有

　　* 白蚁及建筑检查；
　　* 电路检查；
　　* 物业产权检查；
　　* 土地或物业测量检查；
　　*分契管理记録。


[color=Red]三、 备文件，理清法律头绪[/color]

至今最普遍的买房方式是通过私人协议（Private Treaty）合约交换。无论是通过地产代理或者是直接跟屋主交涉都属这种形式，另一方式是公开拍卖。

"Conveyancing"一词描述的是物业产权从一个屋主过户到另外一个屋主。要做到这一步，有许多工作要做，下面是一些基本步骤。

[color=Red]卖主声明/销售合同[/color]

此类文件，维省叫卖主声明(vendor's statement)，纽省则称销售合同(contract for the sale of land )。

卖主声明吿诉你很多有关此物业的事情。你可以从卖主的地产中介那里得到卖主声明，拍卖之前你也可以从负责拍卖或销售的地产代理那里要求此一文件。
卖主声明或销售合同应该包括下列附件：

　　*房契复印件
　　*计划证书的复印件
　　*当地市政局的相关证书，此类文件应详细列出物业主地的使用途径以及其它有关信息
　　*下水道图
　　*过去7年房屋改建装修的批準书
　　*建造附属建筑物的有关文件及限制性契约复印件
　　*冷静期声明
　　*物业现有按揭的详细説明
       *出售物业所附带的设备或装置

在纽省，卖方如果不披露上述要求信息，买方有权在合约交换后14天内宣佈合约作废。

[color=Red]合同[/color]

房地产买卖合同是由卖方準备的。通常来説，卖方律师会将合同寄给买方的律师，买方律师再负责向买方解释合同条款，如无异议，买方就在上面签字。

一份正式的房地产合同必须有买方卖方的名字、物业的介绍説明、价格等等，如果双方对交割日期取得一致，那麼确保在那一天能顺利交割就很重要。

合同通常有标準格式，很少需要修改。当然你可以要求附上有关特别交易的特别条件。

买方律师或产权转让承办者将仔细检查合同，以防有不利于购买和使用物业的因素出现。这些因素包括：土地用途限制、下水道计划、房契限制以及卖方保证等等。

如果你期望房屋的动产部分，例如炉具、窗帘、地毯、灯具等等应随房子一起出售，那麼应确保它列入合同之中。

[color=Red]合同交换(Exchange of Contract)[/color]

一旦房子检查完成以及财务安排的批準形成正式文字，合同就可以交换了。合同一式两份，买方、卖方各自在一份合同上签名。卖方保持买方签名的合同，买方则保持卖方签名的合同。一般来説，交换合同由买卖双方的律师完成，也有买卖双方自己交换的，但为了避免可能的纠纷，还是由律师代劳为好。

合同交换后，通常要求预付5-10%的定金。定金可以在7天之内一次付清，也可分批支付，关键看合同上怎麼説。当然，如果你是通过拍卖买的房子，会被要求立即支付定金。

应该清楚的是，合同交换之前，买卖双方都没有任何约束，可以随时终止协商。各省的情况都一样，如果卖方在你签过名的合同上签名后，一份有约束力的合同便产生了。交换合同后，并不意味著你拥有了物业的所有权，但如果一方毁约则有可能导致法律行动和潜在的索赔要求。

[color=Red]冷静期(Cooling off Period)[/color]

冷静期意即在合同交换的一定时期内(纽省是5个工作天,由交换合约上的日期算起)允许买方反悔。但如果过了冷静期而反悔，买方则要损失合约上购买价的0.25%作为罚款。

冷静期仅适用于私人协议出售，而不适用于拍卖时的物业销售。大多数的新房卖家一般也不提供冷静期。在西澳，任何洋房(House)都没有冷静期，如果你买的物业旣包括房子也包括土地，那麼房子和土地的冷静期也有可能不同。

还有一点値得注意，即是卖家有权在合同上附上"66W Certificate"，如果附了这么一份文件的话，就没有冷静期了。当然，作为买方，你也有权利要求卖方律师将此一文件撤掉，既保留冷静期，关键看双方怎么协商了。

冷静期的主要作用就是让买方在合同交换后有时间去获得法律意见，确实财务安排及对房子进行检查。一旦发现问题，还可以反悔（买方要附罚款）。

冷静期避免了失当决定行为。如果买方在签署合同前不能得到房屋检查结果和财务按揭，他可能要承受风险。冷静期内，卖方不能接受任何其它购买要求。

[color=Red]土地使用分区制(Zoning)[/color]　

产权转让承办者或法律顾问将会检查物业所处土地的批準用途及使用限制。这决定了当地市政局或公用事业部是否能在此地发展工业区或修建高速公路。

[color=Red]四、 办交割，拥有自己眞正的家[/color]

交割意味著整个交易的完成，从此就可以把这处物业叫做你的"家"了。

[color=Red]合同最后交换之前[/color]

许多合同要求在互换合同后4-6周内完成交割。在这段期间内，买方律师将会就所有相关问题更全面地諮询当地市政府、政府有关部门及水务部门等。

你的律师也会完全弄清当物业过户到你名下后你应付的各项费用以及税务。
你必须确保所有文件及合同都被盖上章。贷款印花税和买房印花税也应该缴付清楚，合同将会送到卖方那里要求签名，然后交割时再交回给你。

你的贷款机构将会为你準备好所有贷款文件，在签名之前，请你的律师将合同中的条款逐一向你解释，确信你已完全瞭解了它。

临近交割日期，一份交割声明要送交给卖方。这份声明包括调整税务及费用后的所欠餘额。卖方会通知你的法律代表，付款支票将会被怎样支取。

値得一提的是，近年来楼花买卖大为时兴，但楼花的交割与现成房有所不同。楼花一般是在房子完工后房契注册下来2周内交割。因此，买家签订合同时，应该特别注意发展商有没有在合同上写明完工期限。

[color=Red]印花税(Stamp Duty) [/color]

在纽省、维省、西澳和南澳，印花税（现房转售）必须在合同交换后的3个月内付清，也即是合同签名后，交割前必须付清，否则要面对惩罚。若购楼花，则可在15个月内或交割前付清。

印花税包括购房印花税(Stamp Duty on Purchase)和贷款印花税(Stamp Duty on Mortgage)。在纽省，首次置业人士购买50万元以下的物业如果是用于自住，免交印花税，购买50万元至60万元之间的物业，印花税也可获部份减免 。

[color=Red]正式交割[/color]

一旦所有事情準备就绪，你的律师通常会安排好交割日期、地点，并且确定有关物业已有保险。在这阶段，意味著房屋产权过户，所欠餘额被完全付清。

如果你不用贷款就一次付清购房款，所有过户文件及产权证会交付你本人或你的律师或你的交割承办人手上。否则，所有这些文件及产权证会交由你的贷款机构保管。

如果卖方预先支付了市政费和水费，他可能会要求你给予补偿。一旦交割完毕，卖方应该将房子完全腾空，这即是交割当天中午12点后，房子内不应再有人居住。对於买方来説，最后检查一下房子和附有装置（合约上已注明）是否有损毁是很必要的。

如果交割有延误，即是交割不能在当天或3天之内完成，造成延误的一方根据实际情况可能会被要求作出利息赔偿。

买房是人生的一大财务安排，精神和体力方面都会有不少压力。要儘量找与你相处良好的律师及交割承办者来帮你。记住所有持牌的律师及交割承办人都买有赔偿保险，这意味著一旦因他们的失职或疏忽造成损失，可被起诉索取赔偿。

[color=Red]贷款机构电话,网站地址:[/color]

[quote]

Access Home Loans 1300 650 033  [url]www.accesshomeloans.com.au[/url]  
Adelaide Bank  13 2220 / 1300 652 220  [url]www.adelaidebank.com.au[/url]  
Advantage Credit Union  13 1140  [url]www.advantage.net.au[/url]  
AIMS Home Loans  1800 888 168  [url]www.aimshomeloans.com.au[/url]  
AMP Banking  13 3030  [url]www.ampbank.com.au[/url]  
AM Mortgage Plus  1800 068 188  [url]www.mortgageplus.com.au[/url]  
ANZ  1800 035 500  [url]www.anz.com[/url]  
ASG Friendly Society  1800 338 237  -  
Aussie Home Loans  13 1333  [url]www.aussiehomeloans.com.au[/url]  
Austral Mortgage  1300 303 099  [url]www.austral.com.au[/url]  
Bank of Melbourne  13 1575  [url]www.bankmelb.com.au[/url]  
Bank of Queensland  (07) 3212 3333  -  
Bank SA  13 1376  [url]www.banksa.com.au[/url]  
BankSmart  -  [url]www.banksmart.com.au[/url]  
BankWest  13 1718  [url]www.bankwest.com.au[/url]  
Bendigo Bank  1300 366 666  [url]www.bendigobank.com.au[/url]  
BMC Mortgage Corporation  1800 623 370  [url]www.bmcloans.com.au[/url]  
BNZA  13 22 18  -  
Challenge Bank  13 2456  [url]www.westpac.com.au[/url]  
Citibank  13 2484  [url]www.citibank.com.au[/url]  
Collins Securities  1300 360 220  [url]www.collins-securities.com.au[/url]  
Colonial State Bank  13 1818  [url]www.colonial.com.au[/url]  
Commonwealth Bank  13 2224  [url]www.commbank.com.au[/url]  
Credit Union Australia  (07) 3365 0055  [url]www.cua.com.au[/url]  
eChoice  -  [url]www.echoice.com.au[/url]  
eLoan  -  [url]www.eloan.com.au[/url]  
Endeavour Credit Union  1300 363 625  [url]www.endeavourcu.com.au[/url]  
eWizard  -  [url]www.ewizard.com.au[/url]  
FAI Home Loans  13 2810  [url]www.fai.com.au[/url]  
Financial Directions  1800 242 332  -  
find-a-loan  -  [url]www.findaloan.com.au[/url]  
GIO Finance Ltd  (02) 9240 4600  [url]www.gio.com.au[/url]  
Heritage Building Society  13 1422  [url]www.heritageonline.com.au[/url]  
Home Building Society  13 2960  [url]www.homedirect.com.au[/url]  
HongkongBank  1300 308 880  -  
Illawarra Credit Union  13 2249  [url]www.cu.com.au[/url]  
IMB Building Society  1300 361 880  [url]www.imb.com.au[/url]  
ING Mercantile Mutual Bank  1800 639 082  [url]www.mercantilemutual.com.au[/url]  
IOOF Building Society  13 1369  [url]www.ioof.com.au[/url]  
Lenders On Line  -  [url]www.lendersonline.com.au[/url]  
LJ Hooker Home Loans  1800 681 928  -  
LoanNET  1300 650 987  [url]www.loannet.com.au[/url]  
Locums Mortgage Group  1800 248 686  [url]www.locumsgroup.com.au[/url]  
Macquarie Mortgages  1800 007 722  [url]www.macquarie.com.au/mortgages[/url]  
Melbourne Credit Union  1800 808 908  [url]www.mcu.com.au[/url]  
Morgan Brooks Group  1800 801 999  [url]www.morganbrooks.com.au[/url]  
Mortgage Choice  1800 646 789  [url]www.mortgagechoice.com.au[/url]  
Mortgage House of Australia  -  [url]www.mortgagehouse.com.au[/url]  
National Australia Bank  13 1312  [url]www.national.com.au[/url]  
National Mutual Home Loans  13 3987  [url]www.axa.com.au[/url]  
Newcastle Permanent Building Society  (02) 4926 1133  [url]www.newcastlepermanent.com.au[/url]  
NRMA Building Society  13 1701  [url]www.nrma.com.au[/url]  
NSW Home Loans  13 3839  [url]www.homeloans.com.au[/url]  
RACV  13 1560  [url]www.racv.com.au[/url]  
RAMS Home Loans  13 7267  [url]www.rams.com.au[/url]  
RESI Home Loans  13 6126  [url]www.resi.com.au[/url]  
Statewide Home Loans  1800 242 575  -  
St George Bank  13 3555  [url]www.stgeorge.com.au[/url]  
Sun Alliance Deposit Power  1800 066 155  -  
Suncorp Metway  13 1155  [url]www.suncorpmetway.com.au[/url]  
Super Members Home Loans  1800 650 999  -  
Sydney Credit Union  1300 650 065  [url]www.sydneycu.com.au[/url]  
The Rock Building Society  (07) 4931 5533  [url]www.therock.com.au[/url]  
Trust Bank  13 18 28  [url]www.trustbank.com.au[/url]  
VIC Home Loans  13 38 39  [url]www.homeloans.com.au[/url]  
WA Home Loans  13 38 39  [url]www.homeloans.com.au[/url]  
Westpac Bank  13 19 00  [url]www.westpac.com.au[/url]  
Wizard Mortgage Corporation  13 19 70  [url]www.wizardcorp.com.au[/url]  
Yes Home Loans  1300 555 937  [url]www.yeshomeloans.com.au[/url]  

[/quote]

最后澳洲中文网祝福大家早日拥有自己温馨的家.记得别忘了上我们的论坛和大家分享你的买房经历哦.

下面是贷款利率, 新鲜滚热辣. 此表本周更新.

[color=Red]发一篇曾经在新报上一篇经典文章,题目是: 雪梨内城的首置机会 ——五十万元能买什么？[/color]

放在两年前，50万元在雪梨内城区也许很难找到什么房子，但经过两年的市埸调整，加上几周前的加息与财长的减税预算，分析家认为原有的价格状况会有变化，给年靑的首次置业者带来在近城位置入市的机会。

　　HLB Mann Judd Sydney的理财顾问师，米高·克敦説，“现在人们的房屋购买能力比以往几年有很大的改善......，人们可以减少为入市而借贷的数量。”加息与减税的正负影响

　　对於想在近城找房子的年靑人来説，几周前的加息与联邦预算案的减税消息，无疑帮了他们的大忙。行家们预计，这次的加息与即将开始的减税的双重影响，会导致50万元价位以下的住宅市埸的启动。

　　分析家指出，储备银行的这次加息0.25% 举措，将会引发市埸的进一步下调；相反，财长高德乐的减税预算似有给通胀之幽灵招魂的危险。此举是否会抵消储银行长麦法兰此次加息平抑通胀的努力，从而引发储备银行进一步再度加息......引起业内议论纷纷。

　　“目前的市 埸很难预测”澳洲物业监察的董事总经理Louis Christopher説，“加息的结果很明显，只会带来房价进一步下调的局面。现在最大的问题是，由减税而引发的任何程度的通胀是否会又一次刺激储备银行启动加息杠桿”。

　　他认为，综观以上种种变数，都要求买房人仕：a) 细心做好自己的供款预算；b) 对未来的新居有更加实际的设想；c) 精心挑选适合自己的目标。尤其是那些一直在租房子住的首次置业人仕，“租金将会加速上涨”的预测给他们施加了赶紧入市的压力。

　　物业分析机构BIS Shrapnel的楼宇建筑部总经理罗勃·米勒指出,现在租金的表现已是相当的吸引人，但在未来一年甚至在更长的几年内还会加速增长。“我们甚至会看到在未来4年中，租金会有30%-40%的实质性增长；因为增値收益实在太低，很难吸引投资者入市。而建筑业的活动已有明显的下降。”他説。所以，买家在计算自己的还款预算时，要把加息的可能性与减税的获益作全盘的考虑。

[color=Red]房价下调的可能性[/color]

　　对於想现在入市的人仕来説，値得欣慰的是市埸因加息的影响，房价会继续滞留在低点一段时间,推迟房价回陞的周期运转。如果下来还有进一步加息的话，房价还会进一步下调。

　　“这只会进一步推迟市埸的復甦”米勒説“这一再的衝击只会令市埸再次调整价格（这要看业主有多大的意愿去调整价格配合市埸），另外，收益回报方面会继续低迷”。

　　“随着调整价格，我们将会看到房价会有几个百分点的下调。而政府减税的结果，大概也不致于令人们忽然涌上街头抢购物业，令房价重拾上昇的锋头。”米勒説

　　APM总裁Christopher説，这次下调的结果，从全雪梨平均来看，预计会有5%的负增长。儘管减税的结果将在7月1日才开始生效，其结果界时才被感受到，但可以预见的是今年底的结果与去年将是一样的，将会下降5个百分点。他説。

　　甚至一些财务计划师重审物业市场后认为，从歷史发展的角度来看，房价将保持在比过往纪録要低的位置相当一段时间。

　　米高·克敦HLB Monne Jndd Sydney 财务计划师説：“现在人们的购房能力比过去大为增强，房屋的售价比过去两年低，所以人们为入市而贷款的数目大为减少。”

[color=Red]调整预期的目标[/color]

　　虽然储银只把利息上调了0.25%，而且，储银强调此次加息是已把通胀的苗头平息下去。但是减税的信息所带来的新的通胀可能性以及潜在的引发储银进一步调息的忧虑仍象乌云一样压在首次置业者的心上。

　　为保安全起见，首置人士必须在计算还款时自动把进一步加息的风险也计算在内，以保证界时仍能应付。克敦説：“买家可以这样算一笔帐，如果利息再上两个百分点，看看你是否仍然能够自如地承受。”他説。这要求人们精明地控制好日常消费与预算。

　　而且，这也意味着人们需要修改自己的原有计划，比如説原想买个80万的房子，现在改为50万左右的看来更为实际。

　　对首置人士来説，“因为50万元以下的房子仍获印花税全免的优待，而50-60万之间的则有部分减免。”米勒説，“我的建议是，买家应降低心目中的标準。”

　　Herron Toll White的估价师杰森也同意米勒的建议，认为这是进入市场的最佳切入点，“$500,000对於想搬入内城与内西区的人来説是很好的入市价，”他説，“人们也许应该买比他们当初想象的更为便宜的物业。”

　　据Smarline贷款公司的韦尼迪观察，不少年靑买家已开始变得更为实际，过去，他们会儘自己最大的能力多借贷，“现在的买家上门贷款时会开门见山地説，我每个月能供大概这麼多钱，该贷多少才比较合适。”韦尼迪説，“这是非常明显的变化。”

[color=Red]精明的预算[/color]

　　为了对待未来可能出现的加息并更好的保护自己，买家要计算好自己的财务状况，以保证能轻鬆应付每月供款。

　　对首次置业人士业説，这包括存一笔相当数量的首期。

　　克敦常对首次置业的靑年人指出衷吿：“进入雪梨物业市场是一件很难的事情。所以，在入市之前，先筹备相当一段时间，积累自己的投资力量，一旦时机成熟，手中有一笔相当份量的资金做首期，可使日后的供款生活过得容易一些。”

　　韦尼迪给年靑人的建议是开设一个联合帐号，这样进去掏钱变得不太容易，如果取钱不容易，自然，积聚的机会也就大得多。

　　据韦尼.迪介绍，现在不少澳洲父母乐意给孩子提供方便，方法是用自己的物业给孩子的房屋贷款做担保，以解决他们首期不足的麻烦。因为有了父母物业的担保，他们贷款时就避免了因首期不足要交的贷款保险金。如果是一笔$400,000的贷款，就意味着省下了差不多$8,000元。

[color=Red]寻找五十万元以下房子[/color]

　　为了节省区进城上班的时间，不少年靑人希望能在内城或离市中心比较近的地方找房子，而且，还可以享受餐馆、咖啡、书房、电影院等时尙都市情调。

　　按雪梨晨锋报Domain文章的介绍，雪梨内西区是目前寻找这类房子的最佳去处。

　　据L.J.Hooker销售经理布林吉介绍説，这个价格在Newtown某些不太惹人注意的小街里，能买了一个两层的排屋，或者是1-2房的小house，“我们发现，许多人喜欢住在这里，”他説。

　“这是一个相当‘雅皮士’的城区，也就是説，许多年靑的专业人士喜欢住在这里，这里有许多很好的餐馆、咖啡廊，和许多小精品店。公共汽车与火车站等交通设施都很方便。”

　　Strathfield, Burwood和Croydon的House中位价已回落至$500,000，这个价位吸引了许多首次置业人士到这里认眞寻找机会。

　　Nick Begetis经纪行的尼克先生介绍説，这几个城区现在有许多房子是很实惠，其价格也是首次置业者力所能及的。

　　“市场已慢慢开始解冻，现在是开始入市的好时机……”他説。

　　据尼克介绍，50万元左右在这里可以买到的一个两房单面临街的小屋，或者半独立屋，甚至是独立的地面积较小的老式板屋，在主路上还有可能买到三房的house。

　　在Annandale这个价位的房子不多。据Ray White贺森介绍，一个可爱的一个半睡房至二睡房的小屋，经装修过的厨房和浴厠，通常要价接近$600,000。在$500,000-$550,000之间，你也许可以找到一个单层的两房排屋。

　　“在$500,000以下，你可能要到繁忙的路段上寻找机会，”贺森説，“不过，这种物业会比较少。”

　　但他一再强调，“人们很喜欢选择内西区定居，象Annandale， Balmain, Leichhardt和Stanmore，这些区有很精彩的餐馆、咖啡廊，还有轻铁，进城的交通设施都很方便，加上离内城很近，从地理位置来説，这是很理想的地方。”

　　至於离城时更近的Redfern ，$500,000的价位可以买到一个1-2房未经装修的排屋，再加一点钱可以在Surry Hills和Darlinghurst找到相类似的东西。

　　据Spencer And Servi地产公司的大卫·斯维介绍，“人们很喜欢Surry Hills和Darlinghurst，原因是，这里离市中心很近，而且有许多方便和时尙的设施。”

　　他説：“我想人们会很快适应这次加息。再説了，现在的利率和60年代时差不多一样低。”

[color=Red]对付加息小贴士[/color]

　　储银加息的消息公佈以后，供款人士这两周开始陆陆续续收到自己银行準备加息的通知，对於一个贷款$300,000的家庭来説，每个月的供款本应在$2,231左右，现在则要增加$49元。你可以考虑採取一些措施，比如：

　　*趁银行还没有进一步调整利率之前， 把部分贷款转至固定利息

　　* 向省政府财政厅NSW Treasury申请$7,000的首置津贴

　　* 多找几家银行或贷款机构询问比较，有的贷款产品拥有优厚的优惠条件足以抵消加息带来的损失。现在是买方市场时期，贷款亦是如此，你可以提出你的条件与贷方磋商，尤其是当你贷款的数量比较大的时候。

　　* 首次置业人士在购买$500,000以下物业时印花税全免，住宅$500,000-$600,000之间和屋地$300,000-$450,000之间部分减免印花税。


　　史伯林和李漪就明智地利用了首次置业的优势在Alexandria买到了自己心爱的房子。

　　史伯林是健美敎练，女朋友李漪是空姐。当他们开始寻找新居时就明确目标：只找50万元以下的物业。

　　“我们想避免印花税，所以只找50万以下的房子，而且我们希望每月除供款之外还能有不错的生活，每年还能有钱到海外旅游一两次。”

　　仅在第二次出击看房，他们就在Alexandria找到了自己理想的新居，这是一个两房的排屋，价钱$485,000。现在，他们已住在自己的新家有两个月了。

　　“太美了，这比交钱租房好多了。我们喜欢这个区，这里离城里很近，又保存了乡村的寧静与悠闲。”史伯林説，“而且离Surry Hills，我工作的健美中心也很近，李漪去机场也不远。这里是餐馆的集聚之地，离海滩也只有10-15分鐘。”“这就好象所有你要的东西都在家门口”他説。

[color=Red]再来一篇经典文章: 留学生如何在澳洲置业 [/color]

随著近年中国人的收入大幅提高，有能力在国外置业的人也越来越多，特别是那些有子女在国外留学的家长开始考虑在当地买个房子，供子女留学期间居住，这样旣能为子女提供一个稳定舒适的居住环境，让他（她）们能安心读书，同时也能省下一笔租金，如果能碰上当地楼市景气的年头，还能从房价升値上赚上一笔。　　

事实上，近几年就有不少来自国内的投资者，赁著自已的投资意识和眼光，在海外楼市上投资获利。

[color=Red]五年凈赚人民币95万元[/color]

　　2001年初，深圳经营生意的龚先生为女儿办理了澳洲留学。在女儿出行前，龚先生花了不少时间对澳洲的房产市场和匯率进行硏究。经过分析后，龚先生认为澳洲的房屋价格和匯率都将向上攀升，投资澳洲的房产一定可以赚钱，而且还可以解决女儿的住宿问题。

　　通过澳洲朋友的帮助，龚先生在女儿就读大学的附近买了一套三卧室的住宅。住宅当时的售价为26万澳元,按当时澳元兑人民币1：4.1的匯率,折合人民币为106.6万元。龚先生的女儿到澳洲后，自己住一间卧室，把另外两间卧室分租给同学，每月有800澳元的租金收入，足够每月的生活开销。2004年8 月，龚先生的女儿大学毕业回国，临走前以33.5万澳元的价格将该房屋卖掉，按照当时1：5.85的匯率计算，约折合人民币196万元。

　　龚先生事后为这笔投资计算过，房屋升値加上租金收益，扣除出售房屋的税费后，共收回约人民币201万元；投资了106.6万元，收回201万元，凈赚了90多万元，等於把女儿留学的钱都赚了回来。

[color=Red]留学生置业澳洲好处多风险不高[/color]

　　当然，龚先生能在这短短几年内得到如此高的回报，是因为刚好碰上了澳洲楼市的好年头和澳币大幅升値的时机，有不少幸运的因素在内。现在要在雪梨买房，未必能获得这样高的利润。但是对於有能力在澳洲买房的留学生家庭，如果在澳洲留学期间买套自住物业，好处还是不少的：旣可以省掉几年的房租钱，又能把多餘的房间租出去，赚取稳定的收入，如果投资眼光好的话，几年后毕业了把房子卖出去，还会有一些利润。　　

　　而且，澳洲政府也鼓励留学生在澳洲买房自住。按澳洲政府的规定，海外人士要在澳洲购置物业，必须经过外资审理局(Foreigh Investment Review Board,简称FIRB)的批準（参考下文的相关规定）。海外投资者只能购买新物业,但留学生旣可以买新住宅，也可以买所谓的'二手房'。

　　不过，对於大部份的留学生和家长来説，对在陌生的市场上购买房地产可能还是疑虑重重：如何办理购房手续？交易的风险有多大？如何规避房产变现时的匯率变动风险？等等。

　　其实作为一个房地产市场体系十分完善的国家，澳洲的房地产业的规范、法律、管理和市场均比中国要成熟和完善得多。在澳洲买房的风险并不大，特别是买现房。

　　澳洲的购房贷款流程与国内完全不同。政府和监管部门为了保证买家的利益设下了道道保障措施。例如：买家所付的10%首期，先存入买家律师的信託户口，发展商、买家、律师三方任何一方无权动用，直到房屋产权证、质检证等全部办理完毕。买家律师确认无误才通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。因此，如果发展商不按期合格交楼，一分钱也收不到；而买家也可要求索回首期付款及利息。

　　另外，房产律师在房产购买过程中扮演着很重要的角色，负责办理全程买卖手续，而国内的买房虽然也有律师但作用不大。澳洲律师会就买卖合同中的条款进行审查，对买家不利的条款，律师会提出意见并负责帮买家与发展商谈判，直到双方达成协议为止。因此，在澳洲买卖房屋，找个信得过的、负责任的律师十分重要。

　　另外，在中国购买开发商新发展的楼盘，通常是由发展商指定贷款银行，而在澳洲购买房产，贷款旣可直接找银行申请，又可找贷款公司。贷款公司可以帮买家找多家银行申请，直到找到买家满意的贷款利息及贷款额为止。因为在海外每一家银行的贷款利率及贷款额会有差异。

[color=Red]雪梨楼市的升値前景[/color]

　　由於澳洲政府对房地产交易有严格和完善的监管，海外人士购买澳洲的房产最大的风险往往来自于市场的周期性波动和房产变现时的匯率变动。

　　澳洲楼市的上一轮上昇周期始于1997年的亚洲金融风暴后开始，在2003年达到了周期性的高峰，房屋价格几乎翻了一番。连续增长了七、八年后，在 2004、2005年，由於上昇动力减弱以及澳洲提高贷款利率，房屋价格在这期间进行了周期性调整，房屋价格略有下跌。

　　进入2006年，根据澳洲政府的发展报吿，在未来的35年，澳洲的人口将由目前的2000万增长到3000万。澳洲的经济专家和房屋市场机构预测，大量新移民的迁入，将会继续推动澳洲经济的发展，也对房屋市场形成新的需求，稳定的经济增长和高速增加的人口，均是澳洲楼市长线增长的动力。

　　而雪梨作为澳洲最大的城市，是澳洲的金融和经济中心，它一直是海外新移民首选的定居点，虽然前几年有不少雪梨居民因为当地的房价高昂而迁出，但最近一年随著房价下降，这一趋势已经放缓。另外，雪梨的楼市经过长达两年的调整期后，最近楼市已逐渐有復甦的迹象。

　　根据纽省房地产协会的统计，最近几个月雪梨住宅出租市场的空租率已到歷史低位。意味著出租物业紧缺，租金有上昇的压力。因此，留学生们要想避免多交租金的话，也应该考虑自置物业了。

[color=Red]规避匯率风险[/color]

　　海外买家在澳洲购买物业在外匯匯率方面存在风险，因国内买家持美元或港币，投资澳洲地产要将手中的外币兑换成澳元，如果能在较低位买进澳元，当楼房升値时抛出去时澳元升値，以较高价位卖出，可以令你的收益扩大，反之则会令收益减少。

　　据上文提到的龚先生説：'规避匯率变动风险的方法有很多，比如澳元兑港币低时先持澳元，做高息定期存款或购买外匯期权理财产品等，并且要随时掌握外匯的行情，以便作出正确的决定。但这些方法的掌握也需要基本的知识，例如外匯的波动受哪些因素影响、利息走势等。' '此外，移民人口变化、留学生的人数、就业率、 GDP的增长等，这些与楼市都有潜移默化的关係。'

[color=Red]海外人士在澳洲购房的有关规定[/color]

　　据澳洲政府规定，海外投资者如果打算在澳洲购买房地产必须先得到澳洲外资审理局的批準。

　　外资审理局在其网站上表示，澳洲政府允许海外人士购买澳洲的住宅物业，是为了促进澳洲住宅市场的供应，因此政府为海外的投资者提供投资的渠道，但投资活动必须能够直接刺激新住宅的供应。因此，澳洲政府原则上只允许海外投资者购买新建的住宅，包括新的住宅发展项目，含住宅和土地的套装屋，unit，townhouse等等。但另一方面，为方便部分有临时居民签证的人（包括留学生和澳洲公司聘请的高级行政人员）在澳洲期间的生活,政府也允许这些人购买所谓'二手物业'（即与新建住宅相对而言，曾被他人购买、拥有过或居住过的物业）作自住之用。

　　因此,来自海外的留学生和公司高级管理人员在澳洲并不一定非要买新建物业和楼花,他们可以选择的范围比一般的海外投资者大了很多。

[color=Red]外资审理局对有资格购买'二手物业'的海外投资者的要求如下：[/color]　

　　1.获得临时居留权的外籍人士。他（她）们在向外资审理局提出申请的时候，所持有的临居签证必须至少还有12个月的有效期。他（她）们购买的住宅必须用作自己的'首要住所'（principal place of residence）,而不是作为出租之用，一旦他（她）们的签证到期，或他（她）们不再在澳洲居住，房屋必须立即出售。

　　* 持旅游签证或过桥签证的人士不属於这一类别。

　　* 这一类别包括年龄在18岁及以上，在澳洲获得认证的大学入读，课程超过12个月的海外留学生，但这一类的申请人购买的物业价値原则上不应超过$300,000。

　　2.在澳洲有业务的海外公司，可以为打算在澳洲居住超过12个月的高级行政人员购买住宅作居所。海外公司可购买的住宅数量按其在澳洲的业务和资产规模而决定，原则上不能超过两套。

[color=Red]其它注意事项：[/color]

　　* 如果海外投资者要与业主或发展商签订买房合同，而在签合同前未得到外资审理局的批準的，须在合约上注明“以获得海外投资审批为合同生效条件”。若是通过拍卖出售的物业，在拍卖前需得到海外投资审批，拍卖后无论成功与否，均应将拍卖结果吿知外资审理局，如成交，还要将成交合约副本提交外资审理局。

　　* 外资审理局的批準文件只针对用于一次特定的交易（由项目发展商申请的针对整个楼盘的申请除外），如果这个交易在获得批準的合理期限（一般是十二月）内没有完成，批準文件就会失效，再次交易要重新申请。

　　* 投资者需预留30天的时间给外资审理局处理审批。

　* 申请审批是免费的。

以下是悉尼经典的大house. 大家猜猜看值多少钱. 猜对的奖励 100 积分.

预位编辑.

预位编辑.

预位编辑.

预位编辑.

因该是300万把.

!.想办法去澳洲.

    2.按照三个代表的精神拼命赚澳洲人钱


    3.买套这样的房子

    4. 卖了回国.

我猜80W呵呵！如果没游泳池我就猜50W了^_^

至少得100w吧

应该是30到50万之间,因为凭经验而谈,澳洲经典的HOUSE应该都不在市中心,所以这个价钱应该是比较合理的

祝这种地方很不方便的......通常离市中心都很远......

８５Ｗ

90~120W

不要到时在澳洲给套牢就好了

50w左右吧~

什么时候公布答案阿？

文章的字体能否再大点啊!

请问"社长":  文章的字体能否再大点啊! 看得太费劲了!

如果是50W,俺买三套

好漂亮哦!!:kiss:

Which suburb? A$2,000,000 if in eastern suburb.


[url]www.DrHuang.com[/url]

告诉我这个房子的地址,我把这房子的准确价格报上

请问买房经过你从哪下载翻译的

謝謝阿

呵呵.如果在killara这边的话.至少200万啊..

刚刚全部看完..郁闷..没想到买个房子这么麻烦...

置顶。。。

不用怕。你找得地产中介和律师会帮你搞定

[quote]原帖由 [i]Mathilda[/i] 于 2007-4-8 23:32 发表 [url=http://www.ozchinese.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=1768236&ptid=50811][img]http://www.ozchinese.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
刚刚全部看完..郁闷..没想到买个房子这么麻烦... [/quote]

楼主还不来公布答案啊？！

如果能50W买下就好了。。。

主要看地段吧！
我是做澳洲房产代理的，在澳洲买房不麻烦啊，我们的一站式服务很方便！:)
要咨询的话可以联系我吖。。。MSN：[email]cosmicmint@hotmail.com[/email]
QQ 16863182

150w

起码要上150W才可以买到这个房子吧。。。

好漂亮的房子哦~~~ 喜欢！！！

看到了差距,找到了不足,从此有了奋斗的方向

:monkey10

主要看地段的吧
这样的房子   好点的地段肯定是要150w以上

250-280

90---150w

多少钱搂住怎么也不说了

ｊａｃｋｙ　ｄｉｎｇｄｉｎｇ