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买楼花的风险和陷阱

[font=黑体][size=14pt][size=3][color=#000000][font=宋体]首先楼花的销售在澳大利亚是合法的，发展商销售楼花的动机一般来说是为了能向银行筹借资金。因为只有楼花销售达到[/font][font=Times New Roman]50%[/font][font=宋体]，银行会认为这个开发楼盘是有市场的，该楼盘也就具有可抵押价值而向开发商出[/font][font=Times New Roman]70%[/font][font=宋体]的建筑工程款。同时发展商也能在楼盘一旦完成后能马上收回资金进行下一个项目的开发，保证利润与资金流动。因此发展商一般会对楼花给出一个合理的销价，除非那些小发展商判断出错，土地收购价过高，才会定出个过高的楼花价，当然从结果上也可预见烂尾的可能性了，但这在澳洲还比较少见。因为谁也不想花冤枉钱。最近几年房价较低造成发展商不敢轻易开发新项目，这也正是造成今日租房难的原因。[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=宋体]楼花的价格是否合理最终会在成交时银行的估价下体现，我们曾遇到过[/font][font=Times New Roman]60[/font][font=宋体]万的成交价，二年后估计只有[/font][font=Times New Roman]45[/font][font=宋体]万，一味只说楼花价格是低的，未来还会增长的话，一定只会出自代理的口中，而未必会是事实。但没有人可以应价格的落差而退出合同。[/font][/color][/size]
[font=宋体][size=3][color=#000000]楼花和新楼销售时还有一个可参考的是其销售方法，从保护代理的自身利益来说，独家代理是最好的方法，但其价格的合理性，有时不如多家代理。因为价格不合理的话，也难以有多代理愿意同时销售。[/color][/size][/font]
[size=3][color=#000000][font=宋体]买方根据澳洲法规还有权知道代理与发展商签的佣金协议（注意不是销售人员的收入）一般[/font][font=Times New Roman]2-4%[/font][font=宋体]是合理的。咱们谁也不反对别人挣钱，但如果佣金过高了，这羊毛千万别相信会出在“狼”身上。同时还要当心一些特别的“恩惠”，诸如送这送那，还有送低利息，送租金保证等等。这些都可能让你付更多的代价。[/font][/color][/size]
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[font=宋体][size=3][color=#000000]楼花可以分成二类：[/color][/size][/font]
[size=3][color=#000000][font=宋体]一种是被称之为“蓝图”类（[/font][font=Times New Roman]BULE PRINTING[/font][font=宋体]），就是说该发展商按照自己的意愿给出的设计图纸，然后就向市场销售，而正式施工图纸则是必须经过市政府批准后才能建造。这就可能会造成卖的楼花与实际落成之间的差异。例如五楼的变三楼，朝北的变朝南了，面积由大变小，车位由有变没了，配套设施不见了等等。而且发展商一定在合同中的某一页某一条中规定买方不可为此而退出合同，因此能用自己信任的律师把这些条款仔细看看是必不可少的。另一种楼花则是已被市政府批准后准备施工的，就是如此图纸与实际落成之间依然可能产生差异。虽然比上一种稍靠谱，但诸如面积上的变化，车位等问题也是常见的。其实大家在澳洲多少英语还是有点水平的，自己应该花些时间看看这些合同条款，合同条款与法律条款是不同的。合同双方是可以谈判的，如果对方在这些条款死不让步，那么这方面出问题可能性就不言而喻了。[/font][/color][/size]
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[size=3][color=#000000][font=宋体]二．楼花的合同也会有落成时间的问题。一般从不告诉你何时会完工，只会告诉你何时是最晚完工日期。这行业内称为[/font][font=Times New Roman] [/font][font=宋体]“[/font][font=Times New Roman]Sunset Day[/font][font=宋体]”，意味着如果过了这一天房子还没建成，合同可能终止。说可能因为是如果双方都不愿终止，那合同可以继续有效，但须重签。另外如买方要终止，但卖方可能会找出各种理由推迟该合同的终止日期，而造成合同实际无法终止，这又该麻烦律师仔细查一下这方面的原因是如何规定在合同中的。[/font][/color][/size]
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[size=3][color=#000000][font=宋体]另外，楼花有时说二年的，但如在[/font][font=Times New Roman]2[/font][font=宋体]个月内造完，买方也必须马上付款，合同中一般只告诉你，一旦通知建成后必须在规定的期限内交款。[/font][/color][/size]
[size=3][color=#000000][font=宋体]不少发展商为了尽快的收回资金，除了加快工期外，还会在合同中规定买方收到通知后，必须在十四天内付款，一旦延误会以[/font][font=Times New Roman]12%[/font][font=宋体]利息按天罚款。这对于不少人来讲除非现金充裕，而且随时待命在银行内，否则要安排银行贷款的话，十四天内要成交风险太大了。我们公司从事贷款已有[/font][font=Times New Roman]7[/font][font=宋体]年多时间，也曾安排过[/font][font=Times New Roman]5[/font][font=宋体]个工作日完成贷款的，但绝大多数按正常程序走的话，[/font][font=Times New Roman]2[/font][font=宋体]周时间是太紧了，这无疑会让买方承受高利率罚款的风险，一般建议至少[/font][font=Times New Roman]28[/font][font=宋体]天比较合理。[/font][/color][/size]
[font=宋体][size=3][color=#000000]除此之外，新房和楼花合同中还应详细规定了设备和装修的细节。诸如墙的颜色、地毯、洗碗机型号、炉子型号、烘干机、厕所内的设备等等。从这些附加的东西，有时也可看出发展商对房子质量的大体关注程度。[/color][/size][/font]
[font=宋体][size=3][color=#000000]上面谈了一大堆其实还是会挂一漏万，同时有些内幕还不方便在这儿大谈特谈，我们三天培训课上，我曾讲了三天地产代理的实际行为。我这几篇东西已让有些人不太舒服了，来电询问，或者来听讲座也行，谢谢大家关注和有耐心看完。[/color][/size][/font]
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[align=center][align=center][b]免费讲座时间: 7月6日下午2:00pm - 4:00pm[/b][/align][/align][align=center][align=center][b]讲座地点：Eastwood Club, 6A Hillview Rd (近Eastwood 火车站和图书馆)[/b][/align][/align][align=center][align=center][/size][/font][/align][/align]

谢谢版主的关注和加精，我们在这儿抛砖才能引玉。有网友问佣金和教学的一些问题。
在下也就有6、7年的地产经验，关于佣金的范围只有一个大致的指引。1%的佣金一般除了用于Marketing Promotion外，而且除了老板自己卖以外是较难吸引好的Sales 来卖这样的物业。因为他/她们只能得到佣金的30-50%之间，而大部分Agent的佣金很难低于1.5+GST。如果某一个Real Estate用这样的低佣金很难留住好的Sales。同样佣金太低还会损害业主的利益，因为物业卖价差3-5万对佣金来讲差的也不大了。一般来讲3-5%的佣金是用于销售新房或楼花较为普遍，而且这也可能是由销售量和难度来决定的，因此有时发展商给新的代理是3%，而给销售业绩较好的是4%，给一些大型地产代理可到5%。

至于教学用中文，我来了二十年也从TAFE 的Diploma读到了Master, 但还是习惯用中文，从二期教学来看大家也觉得这么容易理解，当然如有人希望全程英语教学，甚至干脆请OZ 上课，这都不会成太大的问题。
再次感谢版主的关心，这也是大家的福分，多来交流一定会让每个人受益，也会把这个版块搞得更红火。
支持版主。

选择楼花的另一种思考

正如前文说的原因，销售楼花在澳洲地产市场上相对比较困难，因此发展商比较愿意给出较高的佣金可定出较低的售价。这个较低的销售价格应与全新现房相当。有时还会略低一些。如果比此现房还贵出许多，那买方在承受如此之大的风险同时再出高价购买就绝无道理了，这也符合高风险高回报的投资定律。
选择楼花的理由一般只是为了省钱，如果买主分析后不能给出这样的答案，选择楼花是否值得就该深思了。
从过去几年来，澳洲地产市场上推销物业所遇到的最大麻烦大多来自楼花。因此一般代理比较少以销售楼花为主要业务，因为这全由市场所决定的，在以往的经历中那些专销楼花的机构最主要推销的手段是推销一个所谓的至高理念，和推销者使用的一些诸如传销方式来完成的。前者让人往往有冲动之感，后者则让人难以应付。
但投资物业是一个几十万上百万的大事，因此投资者因该谨慎从事。在澳洲千万别相信只有某一月某一日某一间房是唯一的选择，更无法让人信服的是捡到了只有你能得到的好处。曾经有一个澳洲人讲座集团，每次讲座可以吸引上千万的澳洲人入场，而且还收门票，并且在讲座上，当场选择五位听讲者保证他们在一年内成为百万房地产投资富翁。当然这位讲座者后来被ACCC起诉了，因为有误导之嫌，所以今天无论再怎么说是创造性的东西其实也不新鲜，相反能引人注意的应该是与实际市场规律不相符的做法，在这个成熟的资本主义市场上是否有着不可预期的风险。至少以往的经验里已经有不少这样的案例，其中还有一批当初听信这些理论自己投资楼花并且及向朋友们推销的SALES 们。
我也天天盼天上的馅饼能落到自己的嘴里。

不幸可能又被我言中了，昨天有一个讲座”集团“Sales来问询贷款的事。他是那个团体中的好sales。以前的楼花最近将要settle了，他们担心银行估价无法达到原来的卖价，希望能找个贷款机构可以让估价员往成交价上靠，问我能否帮忙。

由于楼花销售时只能拿50%佣金，settlement后再拿50%，应此他们当然希望能顺利成交。但对买家来讲应该不是什么好消息
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很有道理啊.所以不确定的楼花我是怎么都不敢碰的:monkey13
50%交换的时候拿,可是settle不了也一般全吐出来,没那必要做吃力不讨好的事情,还把客户和自己的名声搞臭了- -
有空我来听听你的讲座吧~

长知识！！！期待更多好文！！

请问什么时候又有讲座呢????
很有兴趣啊...